Le rendite degli investimenti - le rendite immobiliari
Le rendite da immobili sono per certi versi simili e per altri molto diverse da quelle azionarie. Da una parte gli immobili possiedono una rendita implicita a carattere periodico di tipo contrattuale rispetto a quelle per dividendi che vengono incassate su base annuale o trimestrale. Ma vi somo altri aspetti.
Quando un acquirente si pone sul mercato inmobiliare, alcuni immobili sono venduti liberi, altri affittati. Un acquirente che acquista per investire, quarda a dei parametri di riferimento che sono i rendimenti medi di locazione ovvero il rapporto tra rendita annuale e prezzo degli immobili in vendita.
La rendita annuale di locazione e' un valore abbastanza costante nel tempo considerando che è stabilita per contratto ed è piu' o meno fissa , salvo per i contratti transitori. Per cui quando un immobile e' affittato, la sua rendita dovuta a un contratto puo differire da quella di mercato se nel frattempo dalla data di contratto i valori di locazione di mercato sono variati. Si parla quindi di rendita nominale o storica rs% ( valori contrattuali) e rendita di mercato o effettiva rm%, quella rendita che si otterrebbe fittando ex novo l'immobile.
Se un immobile è affittato nel 2012 dove le locazioni erano a valore 100 e nel 2022, dopo 10 anni, le locazioni sono arrivate a 150 e l'immobile viene liberato e riaffittato, questa rendita puo salire da 100 a 150. Se l'immobile ha un prezzo P= 2000 e ha una rendita storica R = 100, il rendimento% nominale o storico r = 5%. Se nel 2022 un acquirente e' disposto a acquistare l'immobile , a liberarlo a un costo C = 200 e a riaffittarlo a un costo C2= 25 ( 3 mensilità , tempistica media per un affitto) ottenendo un canone di affitto di 150, il costo effettivo per lui sara' C1 + C2 = 225. La rendita sale da 100 a 150 per cui il rendimento effettivo sul prezzo di acquisto dell'immobile salirebbe da dal 5% al 7,5% una volta affittato. Considerando però che il costo di acquisto sara' maggiore per via del costo di rinnovo della locazione, aumentando a 2225, il rendimento scende al 6,75% ( 150 / 2225). Quindi a conti fatti, gli converra' acquistare l'immobile, liberarlo e riaffittarlo ottenendo salire la rendita dal 5% al 6,75%..
Indicando con ri% la rendita immobile, la rendita effettiva a quel prezzo per cui r*= ri% ( 1- C/P), dove C = il costo di rnnovo della locazione e P e' il prezzo di acquisto)
Se per liberare l'immobile che costa 2000 e riaffittarlo vi e' un costo extra di 200 e la rendita dell'immobile e' del 5% , la rendita effettiva sara' 5% ( 1-0,1) =4,5%. Se tale rendita sara' maggiore della media mercato rm% , si avra' convenienza all'acquisto. Se il costo sara' 300 , la rendita effettiva scende 4,25%. L'acquirente quindi si regolera' di acquistare l'immobile a quel prezzo se la rendita effettiva sara' superiore a quella di mercato.
Un caso diverso sara' se tra il 2012 e il 2022 gli affitti di mercato sono scesi. La situazione e' opposta; l'acquirente non ha convenienza a liberare l'immobile ma sara' invece l'inquilino a farlo o a chiedere una riduzione dell'affitto. Per cui l'acquirente e' soggetto al rischio di una disdetta di locazione con il risutlato che se dopo lo mette in affitto non trovera' lo stesso canone di affitto. Supponiamo ad esempio che la rendita annuale media scende da 100 a 75, la rendita nominale storica del 5% non sara' piu' la rendita effettiva che sara' invece del 3,75%. Motivo per cui l'acquirente sarà motivato a chiedere una riduzione di prezzo sulla base che gli affitti sono nel frattempo scesi dalla data di contratto.
La questione si complica un po quando si va a vedere anche l'andamento futuro dei canoni di locazione. Per cui vi saranno immobili le cui stime future sono per gli affitti di crescere e classi di immobili per cui ci si attende un calo. E' quindi necessario oltre alla stima degli affitti correnti, avere anche quella di quelli futuri, aspetto che non si esamina in questo articolo.
Concludendo, non si puo' valutare con unico criterio la rendita nominale di un immobile senza verificare caso per caso anche la rendita media di mercato di quella classe di immobilie, l'anno in cui e' stato l'immobile messo in locazione e l'andamento degli affitti per quella tipologia da allora. Anche vero quindi che per taluni immobili un rendimento nominale o storico inferiore al mercato puo' essere invogliante, per altri un rendimento sopra la media sarà non sufficiente a giustificare l'acquisto. (Maggio 2022).